질문: Sub letting은 어떻게 해야 문제가 되지 않는지요?

대부분의 Residential letting 계약의 경우, Sub Let를 허용하지 않으며 계약서에도 구체적으로 명시하고 있습니다.다만 Commercial letting이나 Company Let의 경우에는 건물 주인과 구체적으로 합의하여 문서로 남기고 Sublet를 허용할 수 있습니다.즉 계약한 Tenant가 일정 기간 내에 Occupier를 필요에 따라 변경하는 등의 자유로운 대응이 가능해집니다.일반 회사의 직원용 관사등의 건물은 이런 계약을 하면 해당 기간 동안 Occupier가 자주 바뀌더라도 별로도 그 때마다 번거롭게 계약을 하는 어려움을 없앨 수 있습니다.다만 유지 보수등에 비용을 세입자가 지게 되는 부담은 추가로 발생할 수 있습니다. 

그러나 대부분의 residential letting계약서에서는 집주인과 문서로 사전에 합의되지 않은 어떠한 Sub Let도 계약 위반(breach)이 되게 됩니다. 집 주인이 전에 같은 지역에서 살다 이사를 간 경우에는 다양한 경로로 해당 주택의 변동 사항을 주변으로부터 듣고 알게 되어 문제를 제기하는 경우도 있고, 어떤 경우에는 Agent에게 Inspection을 요구하여 결과에 따라 대응하기도 합니다.계약 위반 사항이 있다고 판단을 하게 되면 주인이 어떻게 반응하느냐에 따라 해결 방법이 다르게 됩니다.예를 들어 지인이 단기간 머무르게 되어 자연스럽게 Sub Let이 된 경우같이 단순한 경우에는 솔직히 얘기를 하게 되면 특별한 문제없이 허용 되는 경우도 있으나 집주인이 원하지 않는 경우Notice를 받게 되고 퇴거해야 하는 경우가 생깁니다.세입자가 한 개 혹은 몇 개의 방을 상업적으로 Sub Let한 경우에는 해결이 쉽지 않습니다. Sub Let때문에 집주인은 당연히 집이 더 망가지게 되고 잠재적인 유지 보수 비용이 늘어날 수 있다고 생각하므로 계약에서 당초 임대한 Tenant와의 계약 조건 (임대료, Deposit등)이 변경 되었다고 생각하게 됩니다.그나마 실속 있는 집주인은 임대료를 인상 조정하는 수준에서 마무리를 하거나 신규로 추가된 세입자의 Referencing 을 요구하여 서류적으로 보완하기를 원하지만 불만족스러워 하는 경우에는 계약을 파기하게 됩니다.

Sub Let과 관련된 집주인의 판단을 주관적이고 감성적인 것으로만 이해하면 안됩니다.대부분의 집주인은 임대와 관련하며 Rental Guarantee Scheme 이나 건물 보험을 정식으로 들어놓는 경우가 많고 ‘Buy to Let’의 조건으로 구매한 주택의 임대인 경우, Superior landlord 인Mortgage Lender와의 복잡한 Policy Term상의 의무 조항을 염두에 두어야 하며 보험에 있어서도 보상 조건 대비 문제가 생기지 않도록 문제를 예방해야 하기 때문에 본인의 임대 관련, 정확한 정보가 필요합니다.세입자 입자에서도 계약서을 꼼꼼히 살펴서 계약 위반으로 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하는 것이 필요합니다.