영국 주택법상최근에 이루어지는 거의 대부분의 계약은 단기 임대차 계약(Assured ShortholdTenancy)에 속한다고 볼 수 있는데 이 계약은 집주인으로 하여금 세입자가 임대 개시전 지불한 보증금(Security Deposit)에 대해 정부에서 정한 디포짓 보호 Scheme에 가입하여 Protect할 것을 강제하고 있습니다. 그러나, 단기 임대차 계약의 범주를 넘어가는 경우, 즉 임대료가 연간 10만 파운드가 넘는 경우나 Holyday Let, Company Let 등 Common Law Tenancy인 경우에는 디포짓 보호 Scheme의 가입 의무가 없게 됩니다. 

보증금 보호 제도는 2012년 4월 6일부터 그 규정이 변경되어, 집 주인 또는 디포짓Scheme에 가입할 책임이 있는 자가 임대차 계약이 성립된 날 또는 디포짓이 납부된 날로부터 30일 이내에 디포짓Scheme에 가입하지 않은 경우에는 세입자가 제기한 디포짓 보호 Scheme미가입에 따른 벌금 청구를 받아들일 수 밖에 없게 되어 있으므로 집주인은 반드시 디포짓Scheme을 30일 이내에 가입하여야 합니다. 다만, 디포짓 스킴을 어떠한 업체 또는 어떤 방식으로 제공하느냐는 디포짓Scheme에 정해진 방법 안에서 집주인이 결정할 수 있는데 현재는 집주인이 직접 정부에서 관장하는 Custodial Scheme에 가입하고 보증금을 송금하는 방법과 보증금 자체는 집주인이나 지정한 Agent가 보관하되 정부에서 인증한 보증 보험으로 보호하게 하는 방법이 있습니다.

만약, 단기 임대차 계약을 체결하고도 집주인이 적법하게 디포짓 보호 Scheme에 가입하지 않은 경우에는 세입자는 다음과 같은 방법으로 보호를 받을 수 있게 됩니다.

첫째, 세입자는 법원에 법원 명령을 신청할 권리를 갖게 됩니다. 법원 명령은 집 주인에게 보증금을 세입자에게 반환할 것을 명령하거나, 집주인으로 하여금 보증금 보호 Scheme 중 Custodial Scheme에 가입할 것과 판사의 재량에 따라 법률 위반에 따른 벌금으로 보증금의 1배부터 최고 3배까지의 금액을 세입자에게 지불할 것을 명령할 수도 있습니다. 

둘째, 집주인은 Section 21 Notice를 통해 세입자를 강제 퇴거시킬 수 없으며, 어떠한 형식의 Section 21 Notice도 효력을 갖지 못하게 됩니다.Repossession Notice를 주고자하는 경우, 대부분의 변호사는 Deposit Protection이 정확히 되어 있는지 꼭 점검하게 되며 집주인이 Section 21을 통해 세입자를 강제 퇴거시키기 위해서는 Section 21 Notice가 발송되기 전에 보증금 전액을 세입자에게 반환해야 합니다. 또한, 세입자가 집주인에게 보증금 보호 Scheme미가입에 따른 벌금 지불을 청구한 경우에는 집주인 역시 Section 21 Notice를 발송할 수 있습니다.